Le aspettative di rialzo dei tassi di interesse Usa, prospettati dalla Fed e dati ormai per scontati da economisti e analisti, potrebbero comportare un rallentamento della crescita economica. E poiché il mercato immobiliare rappresenta una componente molto importante per il sistema degli Stati Uniti, si stanno creando le premesse per una nuova forte correzione.
E’ James Stack, il gestore dei fondi che nel 2005 riuscì a prevedere il crash immobiliare, a lanciare un nuovo avvertimento.
Nel grafico (in basso) i prezzi delle case vengono messi in relazione al CPI (indice dei prezzi al consumo). Robert Shiller, premio Nobel per l’economia che ha spiegato la dinamica dei prezzi e la formazione di bolle speculative, ha dimostrato che i prezzi immobiliari sono correlati all’inflazione a lungo termine.
Nel 2017, i prezzi sono aumentati del 7% mentre l’inflazione è salita dell’1,9%. Si può anche notare come nel 2017 l’indice Case Shiller che misura le variazioni del calore delle abitazioni negli Usa) sia superiore del 34,3% al CPI, uno scostamento del tutto analogo al 35% evidenziato all’inizio del 2006!
I primi effetti delle tensioni sui tassi di interesse si possono già riscontrare nel settore immobiliare. I recenti dati di Freddie Mac mostrano che i tassi sui mutui a tasso fisso trentennale hanno toccato i massimi dalla fine del 2016 spingendosi sopra il 4,3%, lo 0,3% circa piu’ in alto rispetto all’inizio del 2018.
L’attuale fase di mercato presenta comunque sostanziali differenze rispetto a dieci anni fa e vi sono diversi gli elementi che depongono comunque a favore di una tenuta del mercato: le esigenze abitative di due generazioni – i millenials in cerca di casa e i baby boomers vicini alla pensione – si prevede che alimenteranno la domanda per gli anni a venire se l’occupazione si confermerà forte.
Secondo i dati elaborati da Standard & Poor’s, l’indice Case-Shiller è salito del 6,3% nel 2017, sul livello più alto da giugno 2014. Il mese scorso, un indicatore di fiducia rilasciato dalla National Association of Home Builders/Wells Fargo è salito al livello più alto in 18 anni e nel mese di novembre si è registrato un aumento più forte in dieci anni di case monofamiliari.
Per il momento l’indice Phlx Housing Sector (HGX) ha subito una correzione simile a quella dell’indice di borsa. La caduta, in termini di punti persi, è stata simile a quella subita tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016, in quella occasione l’indice del comparto immobiliare aveva impiegato fino alla fine di gennaio 2017 per forzare i massimi precedenti e riprendere a salire stabilmente.
Solo se l’indice dell’immobiliare dovesse scendere al di sotto della sua media mobile a 52 settimane, passante in area 295 e praticamente coincidente con i massimi del 2005, sarebbe difficile continuare a credere di essere in presenza solo di una fase di assestamento e non di una vera e propria inversione del trend.
In Italia la situazione è leggermente diversa: gli analisti di Mediobanca Securities in un report di febbraio sul settore immobiliare italiano descrivono un mercato in ritardo di anni rispetto agli States, quindi con un potenziale di crescita ancora inespresso, ma, analogamente al mercato Usa, ritengono si sia ormai esaurita la spinta ricevuta dal settore immobiliare dal continuo calo dei tassi di interesse.
L’indice Ftse Italia Immobili ha perso quasi il 10% nell’ultimo mese e l’1,7% a sei mesi, con una performance del +16,45% nell’ultimo anno; il Ftse Italia All Share ha perso il 4% a un mese, con una performance del +4,64% a sei mesi e del +19,83% a un anno.
Se l’indice Ftse Italia Immobili dovesse scendere definitivamente sotto i 12000 punti le pressioni al ribasso potrebbero intensificarsi, confermando il segnale negativo inviato nelle ultime settimane con la violazione della media mobile a 52 settimane, passante da area 12500. In quel caso possibile il test di area 10600/10900. Indizi positivi invece nel caso di recupero dei 14000 punti, preludio a un attacco ai massimi di fine 2017 a 14500: il superamento di questa soglia dovrebbe favorire il test dei massimi del 2015 a 15380 circa, con possibilità di allungo fino a quota 16000, lato alto del canale disegnato a partire dai bottom del 2012.
