Nelle scorse settimane, l’Eurostat ha pubblicato un periodico aggiornamento sull’andamento del mercato immobiliare europeo. Comprendere l’andamento del settore Real Estate è interessante sia a livello macro – l’andamento dei prezzi delle abitazioni è sicuramente correlato con la situazione socio-economica – sia a livello micro: oltre la metà del patrimonio nazionale è infatti detenuto in immobili.
Gli ultimi dati pubblicati dall’istituto di statistica europeo evidenziano che, a livello continentale, i prezzi medi degli edifici residenziali sono cresciuti del 4,2% nell’ultimo anno e del 16% circa tra il 2013 e il 2018. Si tratta di un segnale positivo, che conferma la fase di buona ripresa attraversata dal Vecchio Continente dopo gli anni di crisi.
Come spesso accade, però, leggere solo i valori medi può essere fuorviante. Le situazioni dei singoli paesi sono infatti piuttosto variegate.
Osservando i dati delle principali economie dell’area notiamo ad esempio un’ottima crescita dei prezzi in Spagna, Germania e Regno Unito, una sostanziale stabilità in Francia ma una situazione ancora molto difficile in Italia. Il nostro paese è l’unico che ha visto prezzi delle case in calo anche nel 2018 e negli ultimi cinque anni non ha mai visto un’interruzione del trend ribassista cominciato tra il 2007 e il 2008.
Quando si parla di mercato immobiliare, bisogna poi tenere in considerazione anche la bassa standardizzazione (ogni edificio ha caratteristiche uniche) e l’elevata frammentazione dello stesso. Anche i dati medi nazionali possono quindi spesso dare un’immagine solo parziale della realtà.
L’elevata crescita dei prezzi immobiliari in Germania e Regno Unito, ad esempio, è causata in misura significativa dalla situazione di alcune grandi città. Berlino ha visto prezzi in crescita di oltre l’80% negli ultimi anni, mentre in UK il dinamismo di Londra (per ora frenato solo marginalmente dall’effetto Brexit) non ha avuto eguali nel resto del paese.
L’emergere di nuovi settori tecnologici e della cosiddetta «economia delle idee» contribuisce ad accentuare ulteriormente queste dinamiche. In un sistema economico nel quale è sempre più importante l’accesso a determinate tecnologie o informazioni, la vicinanza fisica a concorrenti, clienti e fornitori si sta rivelando un valore aggiunto e favorisce la creazione di poli settoriali in specifiche aree o città.
I prezzi immobiliari sono semplicemente il risultato di queste dinamiche. L’andamento dei prezzi a San Francisco mostra in maniera chiara questo meccanismo: nell’ultimo decennio, l’incremento del 90% registrato nel cuore della Silicon Valley è molto superiore al +34% medio del mercato immobiliare USA nel suo complesso.
Pur vivendo una prolungata fase di generale crisi, anche il mercato immobiliare italiano si sta rivelando infine particolarmente frammentato. Da un lato, ci sono aree del nostro paese come la Liguria e l’Umbria nelle quali il calo dei prezzi è stato decisamente superiore alla media. Dall’altro, ci sono invece città come Firenze, Bologna, Venezia e Milano nelle quali i prezzi sono andati in parziale controtendenza e oggi risultano in molti casi più alti rispetto al recente passato.
Così come il patrimonio finanziario, anche il patrimonio immobiliare merita quindi di essere analizzato sempre con attenzione, per comprendere le caratteristiche e le prospettive di tutto ciò che si ha in «portafoglio» e valutare quali siano le migliori decisioni da prendere alla luce dei propri obiettivi di vita e di investimento.
Segnaliamo a questo proposito che ALFA ha recentemente messo a disposizione il nuovo servizio «Check-UP Triangolo Patrimoniale», che pone una particolare attenzione anche alla valutazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.