Cambiare casa è una delle decisioni più importanti del progetto “Vivere di Rendita”, di cui abbiamo iniziato a parlare qualche settimana fa in questo articolo, correlata a quella di abbandonare o meno completamente la propria attività lavorativa. I fattori da considerare nella eventuale scelta di ricollocamento sono:
- Costo e stile di vita
- Cultura locale e tempo libero
- Clima
- Sicurezza e rischio geopolitico
- Trattamento fiscale
È in ogni caso bene sperimentare, magari con una lunga vacanza, prima di prendere la decisione finale. La scelta ha un impatto sull’intero progetto e in particolare sulle decisioni riguardanti il proprio attuale patrimonio immobiliare.
Il patrimonio immobiliare di proprietà di persone fisiche in Italia è immenso. Limitandoci alle sole abitazioni, escludendo quindi uffici e negozi, in questa tabella sono sintetizzati i dati (fonte: ns. Elaborazione su dati Agenzia delle Entrate 2014):
I dati salienti che emergono sono che quasi 21 milioni di famiglie vivono in casa di proprietà o di familiari, “solo” 3 milioni di famiglie vivono in affitto (al netto di una certa area di evasione) e ci sono quasi 6 milioni di seconde case (immobili a disposizione).
I numeri dicono che la prima casa di proprietà è per gli Italiani un vero e proprio rifugio che esula da considerazioni di carattere puramente economico. Anche dal punto di vista fiscale nel nostro ordinamento sono presenti agevolazioni sia in fase di acquisto che durante il periodo di possesso. La nostra ipotesi è che praticamente tutte le famiglie che affrontano il progetto vivere di rendita siano proprietari della casa in cui abitano stabilmente. Se lo si desidera, anche la prima casa può diventare una risorsa. Vediamo come.
Se il progetto prevede lo spostamento della residenza in una città diversa vanno valutate almeno tre ipotesi:
- Vendita della casa attualmente abitata e contestuale acquisto di una nuova abitazione principale, possibilmente ad un prezzo più basso rispetto a quello di vendita in modo da generare la liquidità utile alle spese di rilocazione
- Nuova abitazione in affitto e contestuale messa a reddito della precedente abitazione in modo che il canone copra almeno i nuovi costi
- Nuova abitazione in affitto e contestuale vendita della precedente abitazione utilizzando il capitale per investimenti di carattere finanziario per coprire i fabbisogni e impostare un piano di de-cumulo.
Se, viceversa, il progetto prevede di continuare a vivere nella medesima città, va valutato se la casa attuale risponde alle esigenze del momento ed eventualmente:
- Effettuare un downsizing (vendere e acquistare una casa più piccola/più economica)
- Verificare la possibilità di suddividere l’immobile ricavando un secondo appartamento più piccolo da mettere a reddito
Altre possibili opzioni per ricavare liquidità dalla prima casa sono:
- Mantenere l’usufrutto della abitazione principale vendendo la nuda proprietà. Presenta il vantaggio di incassare subito una somma da investire nel progetto «Vivere di rendita» e la garanzia di mantenere il diritto di abitazione per sempre (anche per il coniuge superstite se previsto in origine). Gli svantaggi sono che il valore della nuda proprietà dipende dall’età ed è modesto sotto i 60 anni; inoltre non c’è molto mercato per questo tipo di vendita
- Accedere ad un Prestito Vitalizio Ipotecario. È un prestito commisurato al valore dell’abitazione e all’età, in vita si pagano solo gli interessi. Gli eredi possono riscattare l’immobile o lasciarlo alla banca che lo vende e restituisce l’eccedenza agli eredi. Questa opzione è sconsigliabile in quanto l’importo finanziato non supera mai il 50% del valore e spesso è molto inferiore, lascia decisioni aperte per gli eredi e infine non è in linea con il progetto “vivere di rendita” aumentare il livello di debito e di conseguenza gli interessi passivi.
Nella prossima puntata andremo ad analizzare come mettere al servizio del progetto le altre proprietà immobiliari.
